中新网吉林新闻11月20日电 (谭伟旗 李健楠)近日，长春市朝阳区人民法院审理一起物业服务合同纠纷案。
据悉，2018年3月，某物业公司与某小区业委会签订《住宅区物业管理服务合同》，服务期限至2023年3月，并向业委会交纳了履约保证金。2020年7月，业委会向物业公司返还保证金，剩余存入业委会委员赵某、于某、孟某三人设立的联名账户。
该业委会于2020年10月任期届满，此后未再成立新一届业委会。今年9月，物业公司向赵某、于某、孟某提起诉讼，要求三人返还履约保证金，并支付利息。
该院经审理认为：履约保证金系业委会收取，而非赵某等三人的个人行为，业委会系依法定程序选举产生且经备案成立，虽然任期已届满，但在未经法定程序成立新一届业委会的情况下，其仍具备诉讼主体资格，物业公司应当根据合同相对性原则向业委会主张权利，而不应向赵某等三人提起诉讼，最终，判决驳回物业公司的全部诉讼请求。
法官介绍，合同相对性是指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款规定：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”可知，“合同相对性”一般指依法成立的合同仅能约束合同当事人(即签约人)，对合同外的第三人不具有法律约束力。
合同外的第三人既不享有合同权利也不承担合同义务，合同当事人不能依据合同对合同关系外第三人提出请求或者提起诉讼。
业主委员会成立及成员的选任体现的是业主自治权行使的结果，也是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的载体、手段、形式，属于法律规定的民事诉讼当事人。
在全体业主未经法定程序更换业主委员会成员的情况下，即使业主委员会成员任期届满，但从全体业主共同利益维护、物业管理区域内权利义务纠纷解决这一目的看，业主委员会及成员的存续之法律效力仍应当予以认可。
据此，业主委员会任期届满在未成立新一届业委会前，仍具有诉讼主体资格。
具体到该案中，与某物业公司签订合同并收取履约保证金的是业委会，依据合同相对性原则，《住宅区物业管理服务合同》仅对某物业公司与业委会具有法律约束力，而赵某等三人是业委会委员，物业公司不应向三人主张权利，故该院判决驳回原告某物业公司的全部诉讼请求。(完)
