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中新网吉林新闻4月15日电 (谭伟旗 李冬梅)经营不善如何解除租赁合同？梅河口市人民法院近日通过一则案例给出了答案。
据悉，2020年9月出租人姜某与承租人朱某签了一份《房屋租赁合同》，朱某承租了姜某的房屋用于经营某家居品牌，租期5年，租金先付后租，每年需提前两个月支付租金。合同签订后朱某交了一年租金及保证金，约定朱某违约将不予退还保证金。
受市场环境及疫情影响，朱某的店铺经营不到一年一直处于亏损状态，无奈朱某想要解除租赁合同，2021年10月朱某向姜某发出了解除合同通知书。姜某签收通知书后，明确表示不同意解除合同。2021年12月，姜某将朱某诉至法院，要求朱某继续履行租赁合同、立即支付租赁费等。
该院承办法官充分了解案情后，向姜某释明目前租赁合同已陷入僵局，继续履行对朱某有失公平，后姜某在开庭时变更了诉讼请求，要求解除与朱某的租赁合同、支付租金及利息、违约金、不予退还保证金等诉求。
该院审理认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，任何一方不得擅自变更和解除。本案中，朱某未向该院提供证据证明双方约定了解除事由，其在租赁合同期限内提出解除合同即属违约，因违约方不享有以通知方式解除合同的权利，故朱某发出的解除合同通知书不能依法产生解除合同的后果。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、五百六十五条规定，姜某要求解除合同符合法定解除要件，合同解除时间为朱某收到解除通知之日。该院依法判决姜某支付合同解除之前的租金、利息以及违约解除的违约金等。
法官介绍，合同无小事，一份完备的租赁合同可以避免双方出现不必要的矛盾。本案中，双方未在租赁合同中明确解约事由，造成朱某经营不善时不能以通知的方式解除合同，同时，朱某在与姜某协商未果合同，租赁合同陷入僵局的情况下，朱某未以正确的方式来行使法律赋予违约方解除合同的权利，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当租赁合同目的不能实现时，违约方只能以诉讼或仲裁方式解除合同，因此朱某以发通知的方式解除合同不能产生预期法律后果。
在当前市场环境下，很多租户因经营不善面临着违约解约的情况，如何将违约风险和损失降到最低，法官提醒，一是一定要在租赁合同中明确约定合同变更和终止事由及违约责任，如已签订的租赁合同未约定“经营不善”的解约事由，双方可另行签订书面的补充协议，谨记不要怕麻烦而口头约定，以免诉讼时举证不能。
二是要依法正确理解和行使违约方解除合同的权利。民法典虽规定了违约方享有解除合同的权利，但不是任何情形下都可以，只有当租赁合同目的不能实现、合同陷入僵局时，违约方才享有解除合同的权利，但是方式一定要正确，不能以通知方式随意解除。
如双方发生纠纷，承租人可先与出租人协商解除，协商不成时要及时以诉讼或仲裁方式解除合同，避免处理不当造成违约损失扩大。(完)
（来源：中新网吉林）
(编辑：王思博)
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