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文/庞无忌
2022年房地产业出现罕见的深度调整，全行业经历了一次真正的出清周期。
销售萎缩、房价走低、企业业绩大幅下滑……调整过程不可避免伴随痛苦。不过，从另一个角度来看，“去腐生肌”之后，行业才能重回平衡，走向真正的良性循环。
2023年，随着房地产的重要性被重新定位，楼市站上新周期的起点。可喜的是，经过一轮深度调整，房地产金融化泡沫化势头得到遏制，房地产供求正在新的水平上重新找寻平衡，楼市开始向良性循环迈步。
拥抱楼市新周期
尽管支持房地产发展的几项重要维度(人口、城镇化率等指标)在过去几年已经发生了一些重要变化，但58安居客研究院院长张波指出，市场面在2022年才真正显示楼市开始进入新周期。
国家统计局近日发布的数据显示，2022年，我国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至13.6亿平方米，重回2015年的水平；商品房销售额从2021年的18万亿元降至13万亿元，重回5年前。与此同时，房地产开发投资增速也首次出现负增长。
张波表示，房地产投资10%的同比降幅在国内房地产市场二十多年的发展中是极为罕见的，这明确显示房地产行业已经进入新一轮周期。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，最近十多年来，房地产高位运行是不合理的、不可持续的。房地产调整也是前期政策意图所在，不过，受到外部冲击叠加，调整加深。楼市调整过程中，如果风险能够得到较好控制，逐步释放，那么总体上房地产调整其实是积极的。
他指出，从总量上看，目前房地产正在接近合理区间。由于一些长期变量，如人均住房面积、人口老龄化等，房地产不可能像过去一样高位增长了，“我们预判未来十年房地产以及住房新增部分规模在10亿至12亿平方米左右，匹配相应房地产投资规模”。
经济学家任泽平也认为，房地产大开发时代落幕，进入存量时代，如果不过度超发货币，不必担心房地产出现普涨暴涨。他认为，全国套户比已达1.09，供求基本平衡，70%以上城市面临人口流失和住房过剩，再加上人口老龄化少子化加速到来，未来住房需求将有所收缩。
在供给与需求重新平衡的过程中，新周期将拉开序幕。
现房销售：新模式的重要推动力
近期官方所提及的一项关键变化值得注意。
近日召开的全国住房和城乡建设工作会议，将当前和今后一段时期的房地产工作重点总结为“稳预期、防风险和促转型”。在促转型方面，会议明确指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。
现房销售或成为推动房企向新模式转型的重要方式。
从“卖楼花”的预售制到现房销售，这一变化意味着什么？
中指研究院企业研究总监刘水在接受中新社国是直通车采访时表示，现房销售能有助于减少楼房烂尾及质量问题，对房企来说，也能引导其注重产品质量和高品质服务，引导房企稳健经营，降低杠杆和负债水平。未来现房销售可能在重点城市的部分地块进行试点，或明确为土地出让的条件。
不过，刘水提醒，从预售到现房销售，应该是缓慢的转换过程，不能急转弯或一蹴而就。预售制在国内已有20年历史，房企经营适应了这种模式，尽管有一些缺点，但是优点也很明显，如弥补房企资金不足，加快销售，加快形成供给等。如果骤然切换至现房销售，可能会加重房企资金困难，供给不足等，反而推动房价上涨。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对中新社国是直通车表示，现房销售能很好地解决保交楼的问题。官方提及有条件的可以进行现房销售，这意味着未来的住房供应会更多强调民生保障。李宇嘉也提醒，现房销售应该因区施策，因时施策，匹配城市的在售库存及未来几年的土地供应计划，不宜一步到位。
他指出，对资金链比较宽松的房企，特别是国企央企，可以鼓励现房销售。地方政府也应该在土地出让环节以及融资环节，给予更大支持。
而对于短期库存较少的区域来说，李宇嘉认为，更适宜采取提前加大供地，再采取“新老划断”的模式，也就是要增加供地，加大预售制度监管，此后再探索现房销售模式。对于短期库存较多的区域来说，逐步在土地出让条件中明确规定现售试点，或是可选择的过渡方案。
波动性弱复苏
2023年，针对房地产的支持性政策还会继续落地。业内预计，2023年房地产市场会出现波动性弱复苏。
近日，国务院副总理刘鹤在达沃斯世界经济论坛2023年年会期间表示，中国针对房地产领域风险，着力稳定预期，提供合理流动性，放松过热时期的调控措施，积极扩大有效需求。未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑。
全国住房和城乡建设工作会议也提出，2023年将以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，同时也明确将严控投机炒房。
开年以来，房地产金融领域的政策宽松仍在持续。1月5日，央行、银保监会公布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的文件，允许满足新房价格连续3个月下降的城市探索降低首套房贷利率。
据贝壳研究院统计，70个大中城市中有38城符合降低首套房贷利率的条件。截至1月16日，太原和唐山已下调首套房贷利率至3.8%。业内认为，此次政策是对2022年9月阶段性放松政策的常态化安排。随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，其调整会更加高频。
倪鹏飞指出，2023年及未来一段时间，如果没有意外事件冲击，房地产总体走势将是波动性弱恢复，不可能也不应大幅度增长。
楼市总体弱恢复的同时，倪鹏飞说，区域市场面临分化，个别一、二线城市需求过旺、供给有限，料率先回暖，但是三、四线城市可能要面临较长时期的调整甚至长期下行。
（来源：国是直通车）
(编辑：王思博)
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